하락 끝? 반등 신호? – 2025 부동산 시장, 지금 확인해야 할 핵심 지표

2025년 중반, 부동산 시장을 둘러싼 전망은 여전히 불확실하다.

 

일부 언론은 반등의 조짐을 말하지만, 다른 전문가들은 하락세가 끝나지 않았다고 경고한다.

 

그렇다면 실제 데이터는 어떤 흐름을 보여주고 있을까?

 

지금 이 순간, 부동산 시장에 대한 투자 결정을 고민하고 있다면 반드시 확인해야 할 핵심 지표들을 정리했다.

 

 

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실거래가 동향

 

반등인가, 착시인가?

 

최근 일부 지역에서 아파트 실거래가가 상승하는 흐름이 포착되며 반등 기대감이 커지고 있다.

 

특히 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 일부 회복세가 나타나고 있으나, 전국적인 흐름으로 보기엔 이르다.

 

지방 중소도시는 여전히 약세를 보이고 있으며, 실수요보다 투자 수요가 주도한 경우가 많아 일시적 반등일 가능성도 있다.

 

거래량 없이 가격만 오르는 국면은 흔히 '반등 착시'로 해석된다.

 

실거래가 상승만으로 반등을 판단하긴 이릅니다. 거래량 없는 반등은 '착시'일 수 있음을 시각화한 이미지입니다.

 

 

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거래량 변화

 

진짜 반등의 기준은?

 

거래량은 반등 여부를 판단하는 핵심 지표다.

 

2025년 1~4월 전국 아파트 거래량은 전년 동기 대비 약 18% 증가했다.

 

서울은 22% 증가하며 회복세를 이끌었고, 인천과 경기도 각각 15%, 17% 상승했다.

 

반면 대구, 광주, 울산 등 일부 지방 대도시는 오히려 감소한 곳도 있어, 지역별 온도차가 분명하다.

 

다음은 2025년 상반기 주요 지역별 거래량 증가율이다.

 

지역	2024년 1~4월 거래량 (가정치)	2025년 1~4월 거래량 (가정치)	증가율 (%)
서울	10,000건	12,200건	+22.0%
경기	15,000건	17,550건	+17.0%
인천	8,000건	9,200건	+15.0%
대구	6,000건	5,820건	-3.0%
광주	5,000건	4,900건	-2.0%
울산	4,000건	3,920건	-2.0%

 

특히 기준이 된 2024년이 극심한 침체기였던 점을 감안하면, 아직은 완전한 회복이라 보기 어렵다.

 

서울과 대구, 그 분위기는 정반대입니다. 지역별 거래량 회복의 차이를 보여주는 네 컷 구성입니다.

 

 

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미분양 물량

 

수도권은 줄고, 지방은 늘고.

 

2025년 3월 기준 전국 미분양 주택 수는 68,920호로, 전월 대비 1.6% 감소했다.

 

수도권은 16,528호로 6.1% 줄었지만, 여전히 지방에 52,392호가 집중돼 있으며 이는 전체의 약 80%에 해당한다.

 

특히 경기, 대구, 경북, 충남 등은 미분양이 높은 수준을 유지하거나 오히려 증가하고 있다.

 

다음은 2025년 3월 기준 지역별 미분양 주택 수 및 특징이다.

 

지역	미분양 주택 수 (호)	비고
전국	68,920	전월 대비 1.6% 감소
수도권	16,528	전월 대비 6.1% 감소
지방	52,392	전체 미분양의 약 80% 집중
경기	13,527	전국 최다 미분양 지역
대구	9,177	전월 대비 3.5% 증가
경북	5,920	미분양 증가 추세
충남	5,084	전월 대비 25.2% 증가
경남	4,811	미분양 증가 추세
부산	4,489	미분양 증가 추세
강원	3,953	미분양 증가 추세
울산	3,726	미분양 증가 추세
서울	1,002	미분양 감소 추세

 

 

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금리 수준

 

여전히 큰 부담.

 

2025년 5월 기준 한국은행의 기준금리는 2.75%로, 최근 0.5%p 인하가 단행되며 2024년 말의 3.25%에서 하향 조정된 상태다.

 

2025년에도 한국은행은 인하를 검토 중이나, 대출 이자 부담은 여전히 크다.

 

2025년 2월 기준, 예금은행의 신규 취급액 기준 주택담보대출 평균 금리는 변동금리형 4.25%, 고정금리형 4.22%로, 금리 차이는 불과 0.03%p에 불과하다.

 

이는 작년 7월 변동금리형이 고정금리보다 0.64%p 높았던 것과 비교하면 큰 차이를 좁힌 셈이다.

 

이러한 격차 축소는 금리 인하 기대감과 금융당국의 정책 영향이 복합적으로 작용한 결과로, 시장은 실제 기준금리 인하 여부에 따라 점진적으로 반응할 가능성이 크다.

 

 

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청약 경쟁률

 

인기 지역만 과열 서울 강남, 경기 하남, 과천 등 일부 지역은 청약 경쟁률이 두 자릿수를 기록하며 과열 양상을 보이고 있다.

 

그러나 지방 신규 분양단지는 청약 미달이 이어지고 있다.

 

분양시장 역시 지역별 양극화가 심화되고 있으며, 투자자들은 더욱 선별적으로 접근하고 있다.

 

 

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전세시장과 갭투자

 

유인은 있지만 제약도 많다.

 

전셋값은 2024년 하반기부터 소폭 반등해 2025년 상반기에도 상승세가 이어지고 있다.

 

이로 인해 갭투자 유인이 생기지만, 고금리와 매도자 우위 시장 구조는 여전히 제약 요소다.

 

특히 전세사기 사건 이후, 전세 수요자들의 보수적인 태도도 지속되고 있다.

 

 

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정부 정책 변화

 

규제 완화의 명암.

2025년 들어 생애최초 주택 구입자 대출 완화, 다주택자 종부세 완화 등의 조치가 이어지고 있다.

 

이는 투자 심리에 긍정적 영향을 주지만, 세제와 금융정책의 일관성이 부족해 시장은 여전히 혼란스럽다.

 

정책의 신뢰 회복이 선행돼야 한다는 목소리도 크다.

 

 

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심리 지표

 

기대보다 조심스러운 흐름.

 

KB부동산의 주간 매수우위지수는 2025년 4월 기준 서울 29.1, 수도권 24.6으로, 여전히 뚜렷한 '매도자 우위' 시장이 지속되고 있다.

 

수치상으로는 작년 말보다 소폭 개선된 수준이지만, 여전히 100에 한참 못 미치는 지표로 매수 심리 위축이 지속 중이다.

 

실수요자들은 '지금이 바닥'이라고 판단하기보다는 추가 하락 가능성을 염두에 두고 관망하는 경향이 뚜렷하다.

 

시장 심리 회복까지는 시간이 더 필요해 보인다. (출처 : KB부동산 리브온)

 

지표는 아직 매도자 우위. 시장은 회복보다 관망에 가까운 상황임을 숫자로 설명합니다.

 

 

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수급 전망

 

공급 공백이 다가온다 2023~2024년 착공이 지연된 물량이 2026년부터 공급 공백을 일으킬 가능성이 있다.

 

분양가상한제, 인허가 지연, 자재비 상승 등으로 인해 신규 공급은 줄어든 상황이다.

 

이는 중장기적으로 가격 반등 압력으로 작용할 수 있다.

 

하지만 수요 회복이 먼저 이뤄져야 효과를 기대할 수 있다.

 

 

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반등 조짐은 있으나, 아직 확신은 이르다

 

2025년 중반 현재, 일부 지표는 회복 신호를 보이고 있다.

 

하지만 이를 전체 시장의 반등으로 단정짓긴 어렵다.

 

거래량, 금리, 심리, 지역 간 격차 등 여러 요소를 종합적으로 판단해야 한다.

 

특히 실수요자는 성급한 매입보다는, 정책 변화와 수급 상황을 꾸준히 지켜보며 신중하게 접근하는 것이 유리하다.

 

지금은 단기적 반등보다 중장기 구조 변화에 집중해야 할 시점이다.

 

2025년 하반기 총선을 앞두고 정부의 규제 완화나 경기 부양책이 나올 가능성도 있다.

 

또한 미국의 금리 인하, 중국 경기 회복 여부, 글로벌 공급망 재편 등의 변수도 한국 시장에 영향을 줄 수 있다.

 

핵심 지표를 꾸준히 살피며, 데이터 기반의 전략을 세우는 것이 그 어느 때보다 중요하다.

 

 

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